부동산 양도세 필요경비 인정항목 및 양도세 계산 정리

2020.06.30 작성

주택을 매매하려면 세금에 대해서 생각을 안할수가 없다.
지금부터 양도세에 대해서 알아보고자 한다.

양도세란? 부동산을 매매하는 과정에서 양도차익에 대해 일정한 세율을 매겨 산정한 세금

양도차익                 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도소득세 과세 표준 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) - 장기보유특별공제 - 기본공제
                             = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제

2020.06.30 현재 양도세가 부가되는 기준은 다음과 같다.
1. 다주택자 (예. 1가구 2주택)
2. 9억원을 초과 하는 부동산
2021년도 부터는 1주택자라도 2년이상 실거주 하지 않으면 과세 대상임. (보유만 할경우)

양도세를 절세하기 위해 "필요경비 인정항목" 이라는것이 있는데 그종류를 나열하면 다음과 같다.

필요경비	인정	취득가액(공사비 포함)
		취득세 및 등록세
		법무사 비용
		중개수수료(취득시, 양도시)
		양도소득세 신고대행 수수료
		공증비용, 인지대
		국민채권 매각손실 (증빙필요)
	제외	금융기관 차입금 이자
		임차인에게 지급한 이사비용
		법적인 지급의무 없이 지급한 비용
		낙찰자가 전 소유자 대신하여 부담한 관리비
자본적 지출액	인정	새시, 베란다, 방 확장 공사 비용
		자바라 및 방범창 설치비용
		보일러 교체 비용
		상하수도 배관 교체 공사
		전기공사 및 도시가스 공사
		냉난방 장치의 설치
		본래의 용도를 변경하기 위한 개조
		개량, 확장, 증설
	제외	벽지, 장판, 싱크대, 주방기구 교체비용
		외벽 도색
		파손된 유리 또는 기와의 대체
		문짝이나 조명 교체 비용
		옥상 방수 공사비
		오수정화 설비 교체, 하수도관 교체비
		타일 및 변기 공사비
		재해 입은 자산의 복구 및 도장, 유리삽입

위의 내용에 화장실 수리비용은 자본적 지출액에 포함되지 않았지만 과거 판례에 화장실 수리비용도 자본적 지출액에 포함된다는 기사를 확인하였다. 그 이후에 다른 판례가 있을수 도 있으니 확인이 필요하다.
관련 기사 링크 : https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=233812

'화장실 수리비용도 양도세액 계산시 필요경비 해당'

위의 필요경비 인정항목에 포함된다면 세금계산서나 현금영수증, 신용카드 매출전표 등으로 미리 준비해야 한다.